Съвет от Венелин Маринов, кредитен консултант в Кредитланд

От няколко години сме свидетели на постоянен спад на лихвите по ипотечните кредити в България. Към момента те са на историческо дъно – никога преди не сме имали лихви по жилищните кредити от и дори под 3%. Прогнозите, от друга страна, са за обръщане на тенденцията и повишение на лихвите още в края на настоящата година. Това прави изключително примамлива идеята за рефинансиране на ипотечните кредити теглени във времената на не-толкова ниските лихви преди да е дошло времето на новото покачване.  Винаги ли обаче е изгодно това рефинансиране? Краткият отговор, както на повечето основни житейски дилеми, е – зависи! В следващите няколко реда ще опитам да очертая основните моменти, които определят дали рефинансирането ще бъде изгодно.

Разходи по рефинансирането

Важно е да се знае, че всяко рефинансиране на ипотечен кредит е свързано с немалко разходи на пари и време (не е такъв случая с рефинансирането на потребителски кредит, но тук темата ни са ипотечните кредити). В същността си рефинансирането е теглене на нов кредит от банка (тази банка може и да е тази, в която е кредита понастоящем) и именно това налага тези разходи. За да бъде отпуснат този нов кредит се учредява нова договорна ипотека върху имота и съответно за тази цел трябва да се набавят редица документи от различни институции, които трябва да са актуални. Освен това се изготвя доклад за пазарна оценка на имота от лицензиран експерт-оценител, която оценка си има цена, а и има банкови такси при отпускането на новия кредит, както и такси към старата банка и разноски за заличаването на старата ипотека. Размера на тези разходи варира от няколко стотин до няколко хиляди лева – определя се от размера на кредита, който рефинансираме. Тези разходи се изплащат от спестените лихви и такси, но след време. Времето, което пък отнема процедурата е около месец. Добре е преди да се стартира рефинансирането на ипотечния кредит коректно да се пресметнат всички тези разходи – голямата част от тях не зависят от конкретната банка и изчислението е възможно още преди да сме получили оферта за рефинансиране от дадена банка. 

Заявете безплатна консултация за жилищни и ипотечни кредити от банкови институции

Избор и оценка на офертите за рефинансиране

Знаейки колко ще ни струва рефинансирането идва времето да разгледаме оферти от банки. Тук е моментът, в който можем да редуцираме част от горните разходи – в офертите си за рефинансиране доста от банките премахват или намаляват определени свои такси или пък поемат част от нотариалните разходите за учредяване на новата ипотека. След като имаме оферти и знаем какви ще са ни разходите за рефинансирането трябва да ги сравним с настоящия си кредит. 

Именно това сравнение ще отговори на основния ни въпрос – изгодно ли е да рефинансираме ипотечния си кредит? Добър калкулатор, чрез който можете да направите сравнението, има на нашия сайт www.moitepari.bg (калкулатор за рефинансиране). Залагайки в него параметрите на настоящия кредит и на офертата за рефинансиране, калкулаторът ще изчисли месечната вноска и общо погасените суми. Сравнявайки тези параметри лесно може да се ориентирате дали ще има икономически смисъл от рефинансирането на ипотечния кредит и дали то е изгодно.

Заявете безплатна консултация за жилищни и ипотечни кредити от банкови институции

Естествено, това е валидно, ако целта на рефинансирането е оптимизацията на разходите по ипотечния кредит. В  доста други случаи: ако са необходими свежи допълнителни пари; ако се налага да се свали ипотека от някой от имотите-обезпечения по кредита или да се освободи съдлъжник (ако те са повече от един), трябва да се подходи различно и други съображения излизат на преден план. Това, обаче е тема за друг разговор.

Ето един числов пример за рефинансиране от практиката:

Жилищен кредит от 80 000 лв с 20 годишен срок на издължаване с анюитетни вноски е изтеглен преди 2 години и текущият лихвен процент е 4.30%. 
Оферта от друга банка за рефинансиране с лихва 3.20% и първоначални такси и експертна оценка общо 250 лв.
Изчисленията показват, че рефинансирането за същия остатъчен срок (18 години) ще доведат до намаляване на месечната вноска с 45.93 лв и спестените суми в края на периода биха били 9671.80 лв. 

Не взехме предвид обаче разходите за набавяне на документи, учредяване на нова договорна ипотека и заличаване на старата ипотека: около 1300 лв.
Т.е. реалните спестени суми в края на периода биха били около 8300-8400 лв, а направените разноски за рефинансирането и първоначални такси и оценка за новата банка от 1550 лв ще се компенсират от по-ниските вноски по новия кредит едва след 33 месеца (почти 3 години).

Извод: в дългосрочен план рефинансирането е изгодно и би спестило над 8 хил. лв за следващите 18 години, но ако планираме да погасим предсрочно кредита в рамките на следващите 3 години (например от продажба на недвижим имот), реално рефинансирането може да се окаже и че е оскъпило цената на нашия кредит.