Напоследък доста се говори за зачестилите процедури за обявяване в несъстоятелност на фирми. Тази година съдебните дела са със 70% повече в сравнение с миналата.

Какво е обявяване в несъстоятелност?

Обявяването в несъстоятелност по своята същност има за цел да удовлетвори кредиторите когато търговецът е изпаднал в несъстоятелност или свръхзадлъжнялост, обяснява брокер Десислава Щебетовска. Търговската несъстоятелност е и основният начин за преструкторирането на фирми – вливания, преобразувания на фирми, преминаване на едно юридическо лице в друго, а също и фалит и ликвидация. На практика в годините се увеличаваха, както различните имотни измами, така и фалшивите фалити на търговци, смята експертът.

Каква е сегашната действителност?

В момента законодателството допуска да се обяви несъстоятелност със задна дата. Тоест, днес съдът може да реши, на база предоставени доказателства от търговеца или друг, че несъстоятелността е започнала преди 10 години. Всички сделки с недвижима собственост, които са се случили в този десетгодишен период, могат да се обявят от синдика за нищожни, ако се счита, че не са извършени на пазарни цени.

Купувачите на такива имоти, закупени от такива строители, се оказват в изключително неприятна ситуация, твърди Щебетовска. Имат имот, който може да се окаже, че всъщност нямат.

Какви промени предстоят в близко бъдеще?

Очакват се промени в Търговския закон, които трябва да влязат в сила до края на 2012 г. Тези промени целят този дълъг 10 годишен период от време да се скъси до 1-2 години, като по този начин ще се прекратят фалшивите фалити на строители и купувачите ще бъдат по-защитени.

Въпреки кризата и нестихващите коментари от различни анализатори за глобалното немного светло положение на световния икономически климат, строителство на сгради ще има. Както ще има и купувачи на имоти, убеден е брокерът.

Щебетовска дава няколко съвета за покупка на имот на „зелено“:

1. Проучете внимателно строителя. В момент на криза, инвеститорите/ строителите, които са се доказали във времето и са с изграден авторитет, се броят на пръстите на ръцете Ви. Но все пак ги има.

2. Проучете дали за строежа на сградата строителя ползва кредит от банка и дали върху имота, който желаете да закупите, няма учредена ипотека.

3. Когато сключвате предварителен договор със строител, не се притеснявайте да отстоявате правата си. В крайна сметка в сделката участват две страни. Вие плащате.

Настоявайте в предварителния договор да е записано, че плащането на имота ще става на вноски при достигане на определен строителен етап, в договорен за това срок. Искайте например поне 15% от продажната цена да остане за плащане след въвеждане в експлоатация на сградата в договорените срокове. При неспазване на тези срокове, строителят да е длъжен да Ви обезщети, т.е. по този начин Вие ще имате право да задържите част от тези 15% като обезщетение.

Повечето строители преди прехвърляха нотариално имотите при завършване на сградата в степен „груб строеж“ – Акт 14. Прехвърляха имоти с учредени ипотеки върху тях и се задължаваха да заличат ипотеките…

Един съвет – изискайте в деня на нотариалното изповядване на сделката за покупко-продажба, строителят да Ви предостави актуално удостоверение за тежести на имота. От него трябва да е видно, че върху недвижимия имот няма никакви ипотеки, възбрани, искови молби или друг вид тежести.

4. Изповядвайте сделките по прехвърляне на собственост на реална цена, а не на данъчна оценка. Мислейки, че се спасявате от данъци, рискувате сделката да бъде оспорена при евентуално обявяване в несъстоятелност на строителя.

Между другото, в медийното пространство започна да се обсъжда и идеята предварителните договори да се вписват в Агенция по вписванията. Дали това ще се случи някога? По този начин продажната цена ще бъде явна и при нотариално изповядване на сделка няма да може да се прехвърлят имоти на по-ниска цена. Ще спрат измамите със сключването на предварителни договори за един и същ имот няколко пъти с различни кандидат купувачи. На практика сега това е възможно.

5. Сключвайте предварителен договор при нотариус, с нотариална заверка на подписите.

6. Когато имате посредник, за чиито услуги плащате (агенция за имоти или адвокат), задължително изискайте копия на документите удостоверяващи собствеността на имота, който купувате.

7. Сключете посреднически договор с Вашия представител – в него Вашият консултант или адвокат трябва да се задължи да Ви предпази от всички възможни рискове.

8. Не мислете, че знаете всичко. Винаги има някой, който знае повече от Вас. Винаги има и някой, който знае по-малко от Вас. За Вас е важно да знаете това, което Ви трябва да знаете. Преди това, обаче трябва да разберете какво е то.

Наше задължение е да се информираме за нещата, които ни касаят, допълва Щебетовска. Отговорността и изборът са наши – дали да потърсим или не квалифицирано съдействие от юрист или специалист, когато нещата не са в обсега на нашата компетентност. При покупко-продажба на имот всичко, което се договаря трябва да е прецизно и в най-малките подробности.

Линк: http://ceb.bg/blogs/view/nesystoqtelnost-imotni-izmami-sroitelstv-idb-1454.html