Имоти и лихви
Ще продължи ли растежа на цените на жилищата или пазарът вече се охлажда? Забавя ли се ръстът в ипотечното кредитиране и докога ще продължи спадът на лихвените проценти? Въпроси, които вълнуват еднакво силно, както сектора на недвижимите имоти и банките, така и настоящите и бъдещи собственици на жилища и кредитополучателите.

Множество експерти и пазарни участници дават оценки люшкащи се в крайности от имотни и кредитни балони и предстояща нова криза до процъфтяващ и устойчив пазар. Знаем обаче популярната максима: „Когато цифрите говорят и боговете мълчат!“ В следващите редове ще разгледаме регулярната статистика на Агенция по вписванията и на Българска Народна Банка и ще изведем и обясним някои тенденции на двата взаимосвързани пазара.

На 17 Юли Агенция по вписванията публикува статистика на Имотния регистър за второто тримесечие. Вписаните продажби на недвижими имоти за периода Април – Юни 2019 г. са общо 52 503. Регистриран е минимален ръст от 0.37% спрямо същия период на 2018 г., а за последните 12 месеца отчитаме спад: -2.27%.

В графиката са посочени покупко-продажбите на имоти общо за страната за последните 5 години:

Брой продажби на недвижими имоти в България

Наблюдава се ясно изразена сезонност, като най-малко сделки се сключват в първото тримесечие на годината, а най-много- в последното. Сумарно обаче броят продажби намалява всяка година с около 5 хиляди от 2015 г. насам.

Какво всъщност попада в тази статистика: брой вписани нотариални актове за покупко-продажба на всякакъв вид недвижими имоти: не само апартаменти и къщи, но и земеделски земи, парцели, ателиета, офиси, гаражи, търговски и индустриални имоти и др. Без значение дали с нотариалния акт се прехвърлят само идеални части от имот, цял имот или няколко такива, в статистиката се отчита един брой вписване. Заради тези специфики е трудно да извлечем прецизни изводи за активността конкретно на жилищния пазар, но за съжаление не е налична по-добра публична статистика.

Да видим и конкретната ситуация в седемте най-големи града:

Брой продажби на недвижими имоти по градове

Столицата е най-развития пазар на недвижими имоти в страната като болшинствотоот сделките са с жилищни имоти. За периода Април – Юни 2019 са вписани 7670 продажби, което е солиден ръст от 7.74% спрямо същия период на 2018 г., но за последните 12 месеца растежът е едва 1.17%, основно благодарение на активността от последното тримесечие.

Благодарение на силното представяне на пазара в гр. София, цялостният брой сделки в страната се увеличава. Това затвърждава впечатленията, че продължава миграцията на работоспособни българи в търсене на по-високи доходи към София, а високите постоянни доходи осигуряват достатъчно платежоспособно търсене на жилища в столицата.

В Пловдив се наблюдава сериозен спад от над 8%, както за първото тримесечие на 2019 г., така и за последните 12 месеца (06.2018 – 06.2019), докато Варна отбелязва растеж от почти 4% за изминалото тримесечие.

Пазарът се оцветява в червено в Бургас (-3.12%), Русе (-5.24%) и Плевен (-1.04%) и значително се забавя в Стара Загора от 12.28% ръст за 12 месеца до само 1.86% през последното тримесечие.

Едно от възможните обяснения за забавянето в последните месеци е, че в големите градове голяма част от търсенето на жилища се измества към апартаменти в процес на строеж. Преобладаваща практика е тези сделки да бъдат извършвани в нотариална форма и съответно вписвани в имотния регистър след пълно завършване и въвеждане в експлоатация на сградата (след Акт 16). Ако приемем тезата, че в момента се сключват сделки предимно за имоти в процес на строеж, то би следвало в следващите 12 месеца да видим сериозни скокове на вписаните покупко-продажби.

Статистиката на Агенция по вписванията отчита и вписани договорни и законни ипотеки. Следейки тези показатели, можете да останете с впечатление, че броя нови ипотечни кредити в страната се е сринал с около 35 процента от началото на годината. Всъщност пазара на ипотечни кредити продължава да расте, както ще се убедим по-долу от статистиката на БНБ. Намалението на броя вписани ипотеки се дължи не на спад на новите жилищни кредити, а на намалелите подновявания на ипотеки след изтичане на 10-годишната им давност. До есента на 2008 г. у нас все още кипеше невиждан кредитен бум и се отпускаха множество дългосрочни кредити. Съответно през 2018 г. голямо количество ипотеки с изтичаща давност подлежаха на подновяване в Агенция по вписванията. През 2009 г. разразилата се световна финансова криза направи банките у нас изключително предпазливи и те ограничиха до минимум кредитирането, респективно рязко спадна броя ипотеки за новиране през 2019 г.

По-ясна картина за състоянието на пазара на ипотечни кредити е лихвената статистика на Българска Народна Банка. Тя показва, че за месец Юни са отпуснати 316.4 млн. лв жилищни кредити, с 1.7 млн. по-малко от същия месец на 2018 г. Растежът на новоотпуснатите ипотеки се забавя до малко под 5%, както за последните 6 месеца, така и за последните 12.

Задълбочава се тенденцията да се теглят кредити в български лева и над 95% от отпуснатите ипотеки през тази година са левови. Банките предлагат по-ниски лихви в местна валута, а и повечето продавачи на имоти предпочитат разплащането да става в лева, макар и цените все още да се обявяват предимно в евро.

През Юни лихвените проценти достигат ново дъно: средно 3.12% за нов жилищен кредит в лева и 3.43% за същият в евро. За 12 месеца спадът е с 0.30 процентни пункта (п.п.) при левовите ипотеки и с 0.25 п.п. при евровите. Много банки вече предлагат лихвени проценти от порядъка на 2.60-2.70% за клиенти с високи доказуеми доходи.

Ипотечни кредити се теглят най-вече за покупка на жилища и за рефинансиране на стари жилищни кредити при по-изгодни условия и в по-малка степен за ремонт, обзавеждане и други текущи нужди. Благодарение на ниските лихви по новите заеми и на предоговарянето на лихвени проценти по стари договори за кредит, средната лихва, която се начислява по левовите жилищни заеми в банковата система е паднала от 4.28% до 3.83% за последните 12 месеца.

Ниските лихви по депозитите от години стимулират населението да търси алтернативи за спестяванията си, а предпочитаната инвестиция за българина си остават недвижимите имоти. От друга страна достъпната цена на жилищните кредити стимулира търсенето на жилища.Но до кога ще продължи спада на лихвите?Ако допреди година всички прогнози сочеха към плавно повишаване на основните лихви от втората половина на 2019 г., то в момента очакванията се обърнаха на 180 градуса. Търговска война на САЩ и Китай, твърде ниска инфлация в Еврозоната, потенциален Брекзит без сделка: влошаващите се икономически прогнози водят до сигнали за предстоящи намаления на основните лихви, както от Федералния резерв, така и от Европейската Централна Банка.

Прогнозите на експертите от Кредитланд са, че в следващите 12 месеца едва ли ще станем свидетели на по-високи лихви и жилищният пазар в България ще продължава да усеща подкрепата на евтините ипотечни кредити. Дали обаче, тази подкрепа ще бъде достатъчна за поддържане на досегашния ценови ръст при имотите на фона на влошената демографска ситуация и очакваното увеличено предлагане на жилища „ново строителство“ от множеството мащабни жилищни проекти обявени за реализация през 2020 г., предстои да разберем.

Едно е сигурно. Ако сте решили да купувате жилище и се нуждаете от финансиране, важно е да се обърнете към опитен кредитен консултант, който да ви преведе гладко през целия процес и да ви помогне да намерите подходяща банка-парнтьор.

С над 10-годишния си опит и детайлното познаване продуктите на банките у нас, експертите на Кредитланд (www.creditland.bg) ще ви помогнат да намерите пътя в „кредитната джунгла“.

Петър Илиев – оперативен директор на кредитния посредник Кредитланд