теми
ИПОТЕЧНИ КРЕДИТИПОТРЕБИТЕЛСКИ КРЕДИТИБЪРЗИ КРЕДИТИКРЕДИТНИ КАРТИСРОЧНИ ДЕПОЗИТИ

Финансов фитнес с инструктор


0 гласа828 прочитания

Или как може да свалиш няколко процента от лихвата

Видях по телевизията, че лихвите в Европа падат рекордно и дойдох да искам да свалите и моята. Това обикновено не е реплика, която ще ви донесе успех в локалния ви банков клон. Но истината е, че от известно време насам нещата с персоналните заеми горе-долу звучат точно така.

Да вземем примера с Даниел. Той е със стабилни доходи, които се превеждат по сметка в дадена банка и има два заема от нея - един потребителски и един ипотечен. Основен проблем, когато сте с такива средно и дългосрочни задължения, е, че в определен момент може да "забравите" да се грижите за тях - с други думи, оставяте вноските да излизат от заплатата ви месечно и планирате останалото около тях, без да мислите непрекъснато как да ги минимализирате. Това, разбира се, е нещото, на което банките разчитат в отношенията си с потребителите - би било съвсем различен пазар, ако 100% от хората непрекъснато търсеха начин да променят условията си и да изискват максималните отстъпки. Тук онова за телевизията (интернет, вестниците или разговорите с колеги) вече е от полза: такива мащабни промени на пазара като сриването до отрицателни лихви карат потребители като Даниел да се замислят.

Къде да отида?


Винаги е по-добре, преди да приемете оферта за рефинансиране, да говорите с вашата банка. Дори и официално обявените условия по жилищни заеми на сайта да не ви звучат приемливо, възможно е да договорите и по-добри. Както банките се борят за нови клиенти, така са и силно амбицирани да запазят лоялните си такива. Освен това пренасянето в нова банка неминуемо ще ви донесе допълнителни разходи по нотариални и държавни такси по вписване на ипотека. Те не влизат в годишния процент на разходите и макар и еднократни, ако ги калкулирате, може другата оферта да се окаже по-неизгодна.

Преди половин година той вижда рекламите за нови ипотечни заеми, които са с лихви, по ниски от неговата (в случая 7%). Естествената му реакция е да отиде в банковия клон, където го обслужват, и да поиска вариант за по-ниска лихва по ипотеката си. Като всеки добър търговец банката обещава да помисли и излиза с оферта, която сваля лихвата пренебрежимо малко - с под половин процент.

Следващата стъпка на Даниел е да отиде в конкурентна банка, намираща се буквално на 200 метра, и да поиска оферта за ипотека. Ситуацията на пазара към момента е такава, че той я получава почти веднага, без дори да предоставя някакви документи извън базова информация за доходите си и за ипотекирания имот. Офертата е сериозно изкусителна - 4.4% лихва. Всъщност толкова изкусителна, че Даниел дори се замисля за реално прехвърляне на заема там, вместо само да я използва като инструмент за преговори.

Въоръжен с нея, той се връща в банката си. Това променя доста сериозно нещата. "Всяка банка оценява докъде може да слезе в предлаганите лихви на даден клиент и това зависи от много неща - дали той е стабилен и сигурен, с добри доходи, дали е стар клиент с доказана история, какво е обезпечението, колко точно ще му струват допълнителни разходи като закриване и учредяване на ипотека, банкови такси и т.н. Затова и офертата, която дават, не е задължително да е толкова ниска, колкото на конкурента", обяснява специалист по кредитиране от банка. Тук е важно да сметнете колко ще ви излязат разходите по прехвърлянето на кредита в другата банка, плюс допълнителни усложнения като прехвърляне на работна заплата (повечето банки държат на това условие, а то е обвързано често с други бонуси в досегашната ви банка). В случая с Даниел неговата сметка показва, че му е по-изгодно да остане.

Какво да нося?


Не пречи да имате оферта от друга банка. При среща с вашата кредитна институция за предоговаряне е хубаво да сте запознати с пазарните условия в момента, но и да имате възможност при нужда да покажете, че имате по-добра алтернатива. При решение за рефинансиране в друга банка обичайно се изискват същите документи като при нов жилищен заем плюс удостоверение от настоящата банка за задълженията ви по кредита.

Банката на Даниел му предлага слизане с 1.5% под настоящата лихва по ипотеката му, но с условие: да приеме увеличаване на размера на овърдрафта си. Това е стандартна тактика, заедно с нови карти и нови продукти - повече кредитни инструменти означават повече привързване на клиента и също така изглеждат по-добре на хартия. В случая Даниел приема, тъй като няма проблем да свали размера на овърдрафта си, когато реши. Ако ви предлагат други неща, като кредитна карта например, важно е да обмислите дали си заслужава да плащате таксите и лихвите, свързани с този продукт.

Какво да гледам?

Внимавайте за базата на лихвата. Лихвеният процент обикновено е плаващ индекс плюс твърда надбавка. Променливата част при много от банките е пазарен индекс, което прави по лесно да се следи движението, както и прогнозите за него. ЕЦБ и различни анализатори публикуват свои прогнози за движението на Euribor например. По закон обаче банките могат да ползват и свой собствен референтен процент, изчислен на база на пазарни индекси и/или други публично оповестявани икономически параметри. Така при някои банки бъдещите ви вноски може да са резултат от сложна формула претеглящи промени в данни за растеж, инфлация или нещо друго. Например формула на ЦКБ зависи и от неща като размер на минималните задължителни резерви, изисквани от БНБ, или вноските на банките за Фонда на гарантиране на влоговете.

Следете и за допълнителни такси, които могат да възникнат в бъдеще. Например повечето банки имат такса за предоговаряне на условия, като тя може да е фиксирана сума, но може да достига и 1% от неизпатената главница. При Уникредит Булбанк обаче офертата е за едно безплатно предоговаряне. Въпреки че ГПР като цяло включва всички такси и би трябвало да може да се ползва за сравнение на условия, понякога са възможни различия - например някои банки изключват задължителната премия по имуществена застраховка.

Тук е важно да направим няколко уточнения. Първо, Даниел е клиент на банката от известно време, има няколко нейни продукта (кредитна карта, овърдрафт) и също така познава служителя, който се занимава с неговия акаунт. Това не е задължително, но помага за по-лесното договаряне на условия, които ще отговарят на вашите нужди. С други думи, ако имате план да работите с някоя банка (а повечето кредити изискват това, поне за известно време), отделете време да се запознаете с хората, които ви обслужват, и да получите повече внимание.

Второ, на пазара има големи и малки банки. Големите имат повече възможности да свалят лихвите и по-щедри оферти, когато искат да запазят клиенти. Ако сте клиент на малка банка, възможността ви за предоговаряне ще е по-свита, предупреждава специалистът.

Какво да реша?

По-ниска вноска ли искам, или по-бързо изплащане. Хубаво е преди срещата в обслужващата ви банка да имате ясна визия какво искате да постигнете. Ако отидете при банкера си с конкретно желание да изплатите по-бързо заема или пък да намалите месечната си вноска максимално, то може да си спестите време и усилия да се опитвате да сравнявате несъпоставими оферти?
Разрешил проблема с ипотеката, Даниел се заема и с потребителския. Там решава да увеличи размера му, тъй като има няколко нови нужди, които да покрие, и комбинира това с искане за по-ниски лихви. Вариантите са да искате или нов заем, с рефинансиране на стария, или разглеждане на стария за намаляване на лихвата (ако нямате нужда от нови средства). Ситуацията с оферти от други банки също работи, макар Даниел да не прибягва до това, защото увеличаването на сумата го вкарва в схемата за съхранение на клиенти. Банките имат такава програма, дори да не е обявена, като прибягват до нея, когато решат, че сте клиент, когото не искат да загубят. Най-често това ви освобождава от неща като такса за кредитна оценка. Затова и трябва да внимавате, когато вземате предвид офертите от други банки за такъв кредит - те може да имат изисквания за допълнителен поръчител или допълнителни такси, които ще вдигнат лихвения ви процент, предупреждава банковият специалист.

Какво да не гледам?

Опитайте се да не са влияете твърде от рекламирани бонуси. Най-често те са включени в цената на кредита под една или друга форма. Освен това често под тази форма всъщност се сдобивате с допълнителни услуги, от които нямате нужда.

Така с няколко разговора в банката Даниел успява да свали лихвите си със съответно 1.5% по ипотечния и 2.5% по потребителския. Това упражнение може да правите няколко пъти в годината, казват специалистите. Отразява се добре на финансовото ви здраве и ако щете, на уменията ви да преговаряте. Разбира се, има граница, под която не можете да накарате банката да слезе, но нищо не ви пречи да опитате.

Източник: www.capital.bg

Сравнете всички оферти за жилищни и ипотечни кредити от банкови институции